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Piano “salva-casa”: il condono edilizio 2024 per le piccole irregolarità


Lanciato il pacchetto “salva-casa”, una sanatoria/condono per regolarizzare gli abusi minori presenti nell’80% degli immobili italiani.


Fonte: BibLus-it


Il Ministero delle Infrastrutture è al lavoro per il nuovo condono edilizio 2024, già battezzato Piano “salva-casa”.

L’obiettivo dichiarato dal Ministro Matteo Salvini è offrire l’opportunità a milioni di cittadini di risolvere “piccole difformità o irregolarità strutturali” che, secondo uno studio del Consiglio nazionale degli ingegneri, interessano quasi l’80% del patrimonio immobiliare italiano.

La nuova norma “salva-casa” dovrebbe riguardare la regolarizzazione di interventi di trasformazione interna (adeguamento delle finestre, tramezzi spostati, aperture non conformi ai permessi edilizi, parti strutturali aggiunte e non documentate, dettagli architettonici).

Il Piano “salva-casa” è stato presentato nel corso della riunione sul Piano Casa, tenutasi al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti alla presenza del Ministro Salvini con il Dipe (Dipartimento per la programmazione e il coordinamento della politica economica) e rappresentanti di circa 50 tra istituzioni, enti, associazioni, ordini professionali e fondazioni del settore.


Piano “salva-casa”: pace edilizia, condono o sanatoria?

Nelle intenzioni del Ministero delle Infrastrutture, il pacchetto “salva-casa” prevede una nuova “pace edilizia” e  un’ampia sanatoria per piccoli abusi nel settore edilizio allo scopo di tutelare i piccoli proprietari immobiliari (che in molti casi attendono da decenni la regolarizzazione delle loro posizioni poiché, a causa delle irregolarità, non riescono, spesso, a ristrutturare o vendere la propria casa), deflazionare il lavoro degli uffici tecnici comunali (spesso sommersi dalle richieste di sanatorie), semplificare le procedure amministrative (per garantire ai cittadini risposte certe in tempi certi) e mettere in regola la propria abitazione (garantendo sicurezza e conformità agli standard attuali del settore edilizio).

Si scrive Piano “salva-casa”, ma si legge condono edilizio / sanatoria?

È presto per dirlo. Lasciamo al lettore il giudizio, ricordando solo che:

  • il condono edilizio è un provvedimento giuridico adottato dal governo o dall’autorità locale che consente di sanare irregolarità edilizie esistenti entro una certa data;

  • la sanatoria edilizia è invece un processo continuo che permette la regolarizzazione degli abusi edilizi attraverso il pagamento di una sanzione.

Non a caso, il progetto “salva-casa” procede parallelamente alla revisione del "Testo unico sull’edilizia" in fase di elaborazione da tempo, presso il Ministero delle Infrastrutture, tramite un probabile disegno di legge, certamente non attuabile in tempi brevi.

I tempi potrebbero essere invece più rapidi per il piano “salva-casa”. Infatti, durante la riunione del 4 aprile, Salvini ha fornito alcuni dettagli in merito, annunciando insieme al progetto di legge per la revisione del D.P.R 380/2001, un decreto-legge per il piano “salva-casa”.


Gli interventi di pace edilizia previsti dal Piano “salva-casa”

Tra le questioni principali su cui la normativa interverrà, vi è il caso degli acquirenti di immobili che si trovano di fronte a discrepanze tra la planimetria presentata e lo stato reale della proprietà, si prevede di agevolare la regolarizzazione degli edifici d’epoca, spesso privi di documentazione adeguata.

Un altro aspetto fondamentale su cui si sta riflettendo è l’eliminazione della complessa procedura della “doppia conformità“, che attualmente richiede che gli elementi non conformi siano in linea con le norme sia al momento della loro realizzazione che al momento della richiesta di sanatoria. Semplificare questo processo potrebbe sbloccare migliaia di pratiche edilizie.

Inoltre, si sta considerando l’aumento delle tolleranze costruttive per gli edifici più vecchi, per adattare le regole attuali alle realtà di progettazione del passato.

Altro punto cruciale riguarda la dichiarazione dello “stato legittimo” degli immobili, specialmente per quelli costruiti prima dell’introduzione dei titoli edilizi. Si sta valutando la possibilità che lo stato attuale degli edifici possa essere considerato conforme, sanando così le piccole irregolarità, pur rimanendo alta l’attenzione contro gli abusi.

Va sottolineato che queste opportunità di regolarizzazione non saranno senza costi per i proprietari. Si prevede che le tariffe applicate saranno proporzionate alla gravità delle irregolarità riscontrate rispetto alle normative vigenti.


Doppia conformità

Secondo quanto affermato dal MIT, sarà possibile regolarizzare interventi che attualmente non possono essere sanati a causa dell’obbligo della cosiddetta “doppia conformità”. Il requisito della doppia conformità è essenziale per ottenere l’autorizzazione tramite Scia o permesso in sanatoria; attualmente in assenza di tale conformità, qualsiasi tipo di abuso rimane irregolare e non può essere regolarizzato. L’eliminazione del requisito fondamentale della doppia conformità implica inevitabilmente l’entrata nel campo concettuale del condono edilizio.

Il MIT accenna alla possibilità di regolarizzare “moltissimi interventi, risalenti nel tempo”. Sarà interessante comprendere fino a quale data sarà consentito risalire nel passato e quali prove saranno richieste per dimostrare la data dell’abuso da sanare.


Tolleranze costruttive

Altezze, distanze, volumetria, superfici: per queste variabili, le deviazioni rispetto agli standard indicati nei permessi edilizi sono accettate entro il 2% secondo l’art. 34 bis del D.P.R 380/2001.

Tuttavia, emergono le anomalie nelle abitazioni, soprattutto quelle degli anni ’60, dove il disegno originale si disgrega nella costruzione reale, con differenze leggere ma tangibili, superanti quel limite critico. Non si tratta semplicemente di un’aggiunta di un piano, bensì di alterazioni strutturali rispetto al progetto iniziale, il quale all’epoca era poco più di uno schizzo e poteva essere modificato in corso d’opera. Ma se queste variazioni non venivano corrette al termine dei lavori, oggi risultano irrimediabili.

Le tolleranze costruttive appena citate, possono essere definite “metriche” o “primarie” in quanto riferite a prescrizioni misurabili. Possiamo vedere queste tipologie di tolleranze come un modo per prevedere un regime di “franchigia”, quindi di irrilevanza ai fini edilizi di tutte quelle situazioni nelle quali si presenti un discostamento contenuto nella soglia del 2% tra le misure previste nel titolo edilizio e quanto successivamente realizzato.

La normativa prevede, poi, “ogni altro parametro”, allargando di fatto il campo di azione, investendo direttamente i parametri localizzativi e dimensionali che discendono dall’applicazione di specifiche normative. Appare evidente, quindi, che il discostamento del 2% potrà interessare tutti i parametri urbanistici ed edilizi previsti relativi alla fase di costruzione.


Perché il condono edilizio 2024 può essere un’opportunità per ingegneri architetti e geometri

Il condono edilizio, come quello proposto per il 2023, può rappresentare un’opportunità significativa per professionisti come ingegneri, architetti e geometri. Ecco alcune delle ragioni:

  1. incremento della domanda di servizi professionali: con l’introduzione di un condono, molte persone e aziende potrebbero cercare di regolarizzare le loro proprietà. Questo significherebbe un aumento della domanda di servizi di progettazione, consulenza e certificazione da parte di ingegneri, architetti e geometri;

  2. specializzazione e competenza: un condono edilizio richiede una comprensione approfondita delle normative e delle procedure. I professionisti che si specializzano in questo settore possono posizionarsi come esperti, attrarre una clientela specifica e, di conseguenza, poter richiedere tariffe più elevate;

  3. opportunità di collaborazione: la complessità delle procedure di condono potrebbe favorire la collaborazione tra diversi professionisti. Ad esempio, un architetto potrebbe collaborare con un ingegnere strutturista per garantire che una struttura sia non solo conforme dal punto di vista normativo, ma anche sicura.


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